立ち退き・明け渡し
「借主が家賃を支払わずに困っている」
「借主以外の人が勝手に部屋に住んでいる」
「近隣住民とのトラブルが絶えない借主に出て行ってもらいたい」
問題の多い借主に対しては、賃貸人として立ち退いてもらいたいと考えるのが自然でしょう。
とはいえ、強引に鍵を開けて部屋に入ったり、無理やり荷物を片付けたりという強硬手段に出ることは許されません。事態が好転しない場合には、法的な手続きに沿って、問題解決をしなければなりません。
以下、賃貸借契約書の解除条項に該当することを前提に、訴訟を提起し、明渡しの強制執行まで行う場合のとり進めを説明します。
１）現地調査
実際に物件の調査を行い、事実関係を整理します。明渡しを求める訴訟を提起する場合、当該物件の占有者（必ずしも賃借人とは限りません）に対して行う必要がありますので、実際に当該物件を使用している者は賃借人に間違いないかどうか、使用状況を含め調査し事実関係を整理しておく必要があります。
２）内容証明郵便の送付
賃料未払いや、無断転貸など契約違反を理由に契約解除すること、指定期限までに部屋を明け渡すことなどを求める内容証明郵便を借主に送付します。この時点で弁護士が相手方と交渉の余地があれば、交渉による事態解決を試みます。相手方が交渉に応じる余地がない場合、交渉が決裂した場合には、速やかに以下の手続きに進みます。
３）占有移転禁止の仮処分
当該借主が賃借している部屋の占有者を当該借主に固定するための手続きです。これにより、当該借主が訴訟中に第三者に部屋の占有を移転するなどして、判決後の明渡しの強制執行から免れることを防ぐことができます。
この手続を省略すれば、手間・費用の低減を図ることはできますが、借主が訴訟中に第三者へ部屋の占有を移転してしまえば、強制執行が失敗に終わり、訴訟が二度手間となるリスクは残ることとなります。占有移転禁止の仮処分が必要か不要かは、個別の事案の具体的事情により判断することになりますが、当事務所では、特に占有を移転される可能性が低い事情がある場合を除き、占有移転禁止の仮処分を行うことをお勧めしています。
４）建物明渡請求（未払い賃料等の請求を含む）訴訟
占有移転禁止の仮処分を申立てると同時に、ないしは申立て後速やかに、裁判所に当該物件の明渡しを求める訴訟を提起します。賃料の未払いなど金銭請求もある場合には、それらも併せて請求内容にします。
５）強制執行
裁判所から判決が出たにも関らず、それらに応じない場合には、強制執行の手続きを取ります。
弁護士に依頼をすることで、借主への立ち退き請求や明け渡しの手続きを弁護士が代理で行うことができます。借主との面倒な交渉はもちろんですが、専門的な知識を要する占有移転禁止の仮処分の申立て・訴訟提起や強制執行といった法的措置までを一貫して行うので、安心です。
当事務所は、不動産問題で長年の経験を誇る弁護士が在籍していますので、安心してご依頼をしていただけます。お気軽にご相談ください。
